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a0022版:住週刊·盤點

這一年,商品房月均成交10000多套

  這一年,商品房月均成交10000多套

  □本報記者 張峯

  2015年杭州樓市實現了一個華麗的逆轉,一季度的時候,杭州樓市似乎還未從上個年頭的寒冬裏走出來,然而自2月最後一天央行降息開始,利好樓市的暖風就撲面而來,首付比例下降、商業貸款利率下調、營業税免徵“5改2”、公積金政策調整……市場成交迎風而上,單日銷售、單月銷售以及年銷售量接連創下新高。截至12月30日,杭州樓市已經連續9個月月成交量破萬套。不僅如此,2015年還將誕生杭州樓市年成交量最高紀錄。

  2015年,對整個杭州樓市來説,是一個名副其實的“豐收”年!

總成交量突破12萬套

  據透明售房網數據統計,截至12月28日晚,12月杭州全市(含餘杭、蕭山、富陽)商品房成交13883套,也就是説,2015年杭州已經有9個月成交量超萬套,實現了“九連萬”這一從未有過的成績。而且按照最近幾天日均近800套的成交來看,在本年度剩下的最後幾天時間裏,再成交3000套以上的房子,似乎也極有可能,屆時12月也將成為本年度銷售最多的一個月份。

  與此同時,2015年杭州市全市商品房成交量也達到128386套,突破了12萬套大關,刷新歷史成交記錄。其中主城區共計成交53603套,餘杭區44797套,蕭山區24477套,富陽區5509套。在杭州樓市的歷史成交中,市區年度新房成交量超過10萬套的只有2009年,而這一數字在2015年的11月份就已提前完成,現在杭州樓市成交已經刷新了歷史成交記錄。

  另一方面,杭州的商品房可售數量也達到了一個新的高度。截至12月28日,杭州全市共計商品房存量170559套,其中主城區存量達79851套。不過,2015年杭州商品房銷售面積近1300萬平方米,同期開發商購置土地可建面積846萬平方米,實際庫存淨流出約450萬平方米。因此,2015年杭州樓市的真實庫存是在緩慢下降的。

豪宅開啓暴走模式

  從今年上半年開始,基於一系列政策和股市的刺激,改善型房源就呈現出了很好的市場表現,甚至豪宅的銷售也爆發出了前所未有的熱力。

  據統計,在限購期間的41個月時間裏,杭州豪宅銷量為3790套,月均成交92套。而限購取消後的16個月的時間裏成交了4237套,月均成交265套,成交速度是限購時期的近3倍。截至11月底,杭州市區單價在35000元/平方米以上的高端住宅成交量為3085套。

  不得不説,杭州豪宅在今年開啓了暴走模式,無論成交量還是成交單價,都一路攀高。

  截至12月21日,武林壹號網籤成交208套,成交金額突破50億元,刷新了杭州單盤年度最高銷售記錄。近期開盤的綠城江南里,同樣是一個千萬級的豪宅項目,開盤3天就賣出了27套,攬金7個多億……一個個豪宅項目的熱銷,正在顛覆着人們對於豪宅銷售緩慢的印象。

  雖然隨着外來大鱷的進入,杭州豪宅市場已經不是本土房企一家獨大的局面,但是在成交單價50000元/平方米以上的頂級豪宅市場上,本土房企仍是絕對的主力,除了萬科郡西這一外來者之外,其他大部分是本土房企的項目,而云棲玫瑰園和江南里的成交均價,甚至達到了90000元/平方米以上。

  在改善需求迅速膨脹的情況下,不少新出現的豪宅項目紛紛入市掘金。除了武林板塊、老城區等傳統的豪宅聚集地之外,一些佔據了稀缺資源的板塊,也在逐步成長為新興的豪宅區,杭州新的豪宅格局正在形成。例如兼具人文底藴和景觀資源的華家池板塊,世茂、綠地、濱江的三個項目先後亮相。還有佔據城西核心優勢的文教板塊,融信杭州公館、龍湖唐寧ONE的均價,也賣到了40000元/平方米以上。而價格早已居高不下的錢江新城,也憑藉濱江錢塘印象、錢江御府、留香園、萬科大都會等項目,再一次成為豪宅聚集地。

前10名成交大多過千

  雖然行情一路向暖,但由於前兩年的庫存壓力,大部分開發商還是奉行低價走量的策略,而總價本就不高的剛需類項目更是如魚得水,賣出千套的項目也不在少數,而一直以剛需項目為主的餘杭、蕭山區,更是成了快速去化的主要陣地。

  幾乎沒有意外,排在2015年銷售套數排行榜第一名將是餘杭的萬寶城。截至12月28日,該項目以2596套的成績遙遙領先,而緊跟其後的歐美金融城、御景藍灣、華元歡樂城的銷售也都超過了1400套。值得注意的是,雖然今年的暖風一直偏向於住宅市場,但是排名銷售套數前四的項目,除了御景藍灣之外,均包含、或者全部為商業,可見人們對於整個市場的信心都在回升,對於商業地產的態度也不例外。

  隨着購房需求的釋放,今年的新盤表現同樣亮眼,濱江東方海岸、順發美哉美城、宋都香悦郡等項目均以超過千套的成績量價齊飛。而以此成績,宋都香悦郡幾乎可以確定將成為主城區的年度銷冠。

  另外綠都御景藍灣、濱江萬家名城、萬科公園大道等續銷項目,也有不俗的表現。值得一提的是,目前排名套數榜單第十位的公園大道成交量為942套,也就是説,2015年的年度成交套數TOP10門檻,也基本到了“千套”的級別。

房價開始止跌回升

  除了銷量的大幅提高之外,杭州市場的價格也在悄然發生着變化。

  從國家統計局每月發佈的70大中城市房價指數來看,2015年以來杭州商品房價格在經歷了前三個月的下跌之後便開始回升,隨後4月至12月更是一路上漲,而漲幅更是多次居全國前列。

  隨着巨量成交,杭州商品房價格走勢也終於結束了長達一年半的下跌趨勢,而這也是自2010年以來6年時間,杭州商品房價格首次比較明確的上漲,杭州大部分樓盤的價格都出現了微漲,部分區域漲幅明顯。

  與此同時,政策利好、逐漸拍高的地價等都不同程度的帶動了相關板塊的房價變化。例如就在上塘地價突破20000元/平方米之後,中國鐵建國際城的成交均價也從21000元/平方米漲到了23000元/平方米。而10月濱江連續拍出兩塊高價地後,濱江區的房價也漲聲一片,甚至出現捂盤、封盤等“惜售”的現象。而亞運會、G20等消息,使得奧體板塊的價格也水漲船高,綠地旭輝城也賣到了27000元/平方米。

老大之爭呈現白熱化

  本年度銷售榜前三名似乎已成定局,但濱江、綠城的名次之爭,仍將持續到最後一刻。

  在以往的年份裏,杭州的一哥、年底的銷冠似乎都是沒有懸念的事情,因為綠城杭州老大的地位從未被動搖過,然而今年卻發生了戲劇化的一幕:自7月份開始,濱江的銷售總額就悄然超過了綠城,而在之後的幾個月裏,濱江房產憑藉旗下各盤的出色表現,牢牢佔據第一,直至11月底,濱江依舊以高出15億元的銷售成績領先綠城。

  綠城的角色從“一騎絕塵”變成了 “追趕者”,外界紛紛開始猜測,多年來一直雄居杭州樓市年度銷冠的綠城地位是否不保,今年的歷史是否會被改寫。

  直到12月即將過完,這一懸念仍在。而就在平安夜之後,綠城憑藉楊柳郡、留香園、江南里等一眾新盤的火爆熱銷,終於以188億元的總銷售額重回榜首,領先濱江4億元。而截至12月28日,綠城的銷售總額已經達到了197億元,將優勢進一步擴大,再次衞冕似乎已經是大概率事件,而其年銷售總額突破200億元也成為可能。

  雖然懸念仍在,不過兩家房企的態度似乎更有意思,濱江集團董事長戚金興在前些日子接受採訪時曾説,“對第一名沒有太多期待,習慣做第二名,因為可進可退。”公司也在11月就下發紅頭文件,犒賞員工出國海島遊。而綠城則對年度銷冠勢在必得,旗下一眾項目依舊衝量意味明顯,楊柳郡在12月28日還賣出了83套,成為當日銷冠。

  而外來大鱷萬科,憑藉旗下龐大剛需產品,在銷售套數上遙遙領先的同時,銷售總額也以148億元的成績,牢牢盤踞在第三名的位置上。

本土房企重新發力

  杭州早已成了大鱷池,在外來房企的競爭下本土房企生存狀況日益艱難,今年更是接連傳出萊茵、廣廈退出地產業的消息,一時間令人唏噓不已。今年在杭州銷售金額榜中,除了榜首之爭的綠城和濱江,還有兩家本土房企的成績也可圈可點,那就是順發和宋都。

  截至12月28日,順發以42.4億元的銷售總額排在融創之後,這主要得益於順發以美哉美城為首的旗下樓盤,在2015年全面開花,而美哉美城更是賣出了1055套的好成績。

  另外一個本土企業宋都,也在今年持續發力,目前以34億元的銷量躋身年度銷售額第九名。旗下香悦郡也已經突破千套大關,以1027套成交位居主城區榜首,且領先第二名百套之多。除了主力香悦郡以外,宋都在下沙的幾個項目表現也十分不錯。值得一提的是,宋都的項目全部是獨資擁有,也就是説其權益銷售額為100%,含金量頗高。

  本地房企能在年度10強的榜單上佔據4位,無疑已經證明了自己的實力。


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